빚·시세 차이 없다면 '융자조정'
집값 보다 빚 많으면 '숏세일'

어디로 가야하나. 소득감소와 주택경기 침체로 페이먼트에 부담을 느끼는 홈 오너들이 갈림길에 서 있다. '융자조정''융자소송''숏세일''차압'등을 앞두고 선택의 기로에 서 있다. 어떤 길이 최선의 길인가를 놓고 저울질 하고 있다.

■ 융자조정

은행빚이 주택시세와 큰 차이가 없는 홈 오너가 선택할 수 있는 방법중의 하나다. 또한 지금의 페이먼트보다 조금이라도 줄여지면 주택유지가 가능한 사람한테는 최선의 선택이 될 수 있다.

월 수입이 수백달러정도만 줄어든 경우라면 융자조정을 신청하는 것이 좋다.

그러나 빚이 시세보다 높다면 그리 효과적이지 못하다. 오바마 정부가 융자조정에 대한 여러가지 방안을 내놓았지만 은행측에서 원금을 삭감해주는 것은 말처럼 쉽지 않다.

주택가격이 50만달러인데 빚이 70만달러라면 현실적으로 원금을 20만달러 줄여준다는 것은 불가능에 가깝다.

이럴경우 원금이 삭감되지 않고 페이먼트만 일정기간동안 조금씩 줄여줘봐야 홈 오너한테는 마이홈에 대한 매력을 느낄 수 없다.

따라서 융자조정은 페이먼트를 몇백달러만 줄여줘도 버틸 수 있는 홈 오너한테만 어울리는 해결방안이다.

그렇다고 모든 신청인이 융자조정에 성공하는 것은 아니다. 케이스별로 까다로운 심사과정을 통과해야 한다.

■ 숏세일

융자조정에 실패한 홈오너들이 가는 길 중에서 숏세일이 있다. 빚이 주택가격보다 높고 현재의 페이먼트가 감당이 안되어 손을 들어야 되는 상황이라면 어쩔 수 없는 선택이다.

이런 상황을 네가지로 요약하면 다음과 같다.

-주택시세보다 빚이 많고

-현재 페이먼트를 할 수 없고

-융자조정에 실패했고

-더 이상 버틸 재원이 없다면 숏세일로 가는 수 밖에 없다.

숏세일의 장점은 크레딧 손상 최소화다. 집을 포기하는 것은 차압과 같다. 하지만 채권자와 협상을 통해 채무를 해결하는 것이므로 크레딧은 차압만큼 나빠지지 않는다.

■ 차압

홈 에퀴티 융자를 해준 2차 3차은행들이 있다면 숏세일 성공가능성은 떨어진다. 2차이상의 후순위 은행들이 손실이 많다는 판단에서 숏세일을 거부한다면 나머지 수순은 차압이다.

집을 차압 당하는 홈 오너들은 융자조정과 숏세일을 시도했다가 실패하면서 결국 집을 던지는 경우가 대부분이다.

어떤 사람들은 숏세일보다 바로 차압으로 가는 경우도 있다. 좋은 방법은 아니다. 어차피 셀러가 숏세일 비용을 내는 것이 아니므로 숏세일을 반드시 시도하는 것이 최선의 방법이다.

■ 융자소송

어떻게보면 융자기관의 실수를 트집 잡는 것으로 볼 수 있다.

홈 바이어는 집을 살때 융자기관에서 내주는 수많은 서류에 사인을 해야 한다.

이 과정에서 렌더는 돈을 빌리는 사람한테 여러가지 설명을 해줘야하는 부분이 있다. 소비자보호 차원에서다.

이러한 융자절차상의 문제에서 잘못이 발견이 되면 이것을 빌미로 소송을 제기하는 것이다.

배심원 재판까지는 가지 않더라도 합의를 통해 원금을 삭감받고 이자율 인하를 얻을 수 있다는 전략이다.

그러나 융자소송은 아직까지 나온 결과가 거의 없다. 그 이유는 법적소송이 최소 1~2년이 소요되기 때문이다. 또한 소송이므로 의뢰인이 패소했다고 해서 지불한 비용을 돌려받기도 힘들다.